對标馬爾代夫、大資本操盤投建超3億,東鑼島開發卻“一地雞毛”?

海島投資開發如何過坎?

近期, 三亞市政府官網信息顯示,因涉及在三亞東鑼島填海造陸等問題,東鑼島投建主體三亞東鑼島海上遊樂有限公司(以下簡稱“東鑼島海上遊樂公司”)被要求停止東鑼島一切施工建設活動。

東鑼島是國内第一批176個可以開發利用的無居民海島之一。據公開信息,銀泰集團創始人兼董事長沈國軍為上述公司實控人,也即東鑼島“島主”。

東鑼島功能定位“旅遊娛樂用島”,在三亞市相關規劃中提到,東鑼島要“充分借鑒馬爾代夫島嶼度假發展經驗……打造高端度假島”。

公開信息顯示,東鑼島循着這一定位的拟建項目總投資3.5億元,預計投産日期為2020年10月。但随着上述的停工,這一項目的不确定性可能增加。

海島的投資開發曆來不易,縱如海南海島成功者,亦屈指可數。自被官方确認可開發利用,再到大資本進入,及至現在,東鑼島的開發建設已過去約9年,但整體還處于“動蕩不定”,乃至“寂寥”狀态。

觸碰環保紅線,開發被叫停

三亞東鑼島海上遊樂有限公司在東鑼島拟建三亞東鑼島度假酒店項目,其2018年10月編制提交的《建設項目環境影響報告表》顯示,東鑼島位于三亞市崖城鎮梅西村近岸海域,距離東鑼島對岸的梅西村約 3.5km,距離西側西鼓島約 3.8km。該島面積為 11.3572公頃,形如銅鑼,又似鸢形盾牌,島南北長約520m,東西寬約300m。

2011 年 4 月 12 日,國家海洋局公布首批176個可以開發利用的無居民海島名錄,東鑼島位列其中,主導功能為“旅遊娛樂用島”。

根據今年8月三亞市政府官網信息,東鑼島因填海造陸、建設碼頭、修建房屋和道路,破壞海洋生态環境而被舉報,官方核實為2011年5月,因未經批準非法修建鋼結構23個及遊步道約1100米,國家海洋局中國海監南海總隊十支隊對東鑼島海上遊樂公司處罰款3萬元,公司已繳納罰款并結案。

2013 年 9 月,海南省海洋漁業廳批複并頒發東鑼島度假酒店項目《無居民海島使用臨時證書》。2016年10月初,銀泰集團創始人兼董事長沈國軍成為三亞東鑼島海上遊樂有限公司實際控制人,持股68.75%,也成為東鑼島的“島主”。

銀泰集團官網亦有東鑼島的介紹信息,“三亞東鑼島位于三亞崖州灣,是海南省唯一擁有島證、可開發的無人居小島。島上風光绮麗,島上的精品酒店展現傳統的和發展的東方美學……”。

而按上述三亞市政府官網信息,目前東鑼島上有一棟二層宿舍樓、一座垃圾房、一座污水處理池、23個木屋鋼結構及遊步道約1100米。三亞市自然資源和規劃局已下發通知要求三亞東鑼島海上遊樂有限公司停止東鑼島一切施工建設活動,目前該公司已停止建設活動等。

也即意味着,自2013年至今五六年過去,東鑼島的開發建設尚處于相對空荒乃至停滞狀态。

執惠近期緻電東鑼島海上遊樂公司,了解東鑼島最新的投資開發情況,對方工作人員表示不便回複。

對标馬爾代夫?

東鑼島的區位條件也有不錯之處。東鑼島位于三亞與樂東交界,毗鄰樂東的龍沐灣,而龍沐灣的定位是旅遊度假地,彼此未來有呼應的條件。

在海島旅遊産業資深從業者李飛(化名)看來,東鑼島屬于三亞半小時航程的近岸海島資源,又算是屬于大三亞旅遊圈範圍内,這都算是優勢資源。

但關鍵還在于東鑼島内部條件如何,這裡面可就有不少不确定性了。

根據《三亞市海洋旅遊發展規劃(2012-2022)》,東鑼島定位為“依托島嶼原生态自然環境和豐富的動植物資源,針對高端度假市場,充分借鑒馬爾代夫島嶼度假發展經驗,重點發展島嶼度假旅遊産品,加快建設生态小屋、遊艇碼頭,SPA等度假養生項目,打造高端度假島”。

東鑼島具有一定的私密性,這是定位開發高端度假島的緣由之一。同時,東鑼島禁止開發房地産,但允許建一些小酒店等設施。

按東鑼島海上遊樂公司計劃,其所拟建酒店項目由别墅客房區、接待區、 婚禮堂、特色餐廳、SPA 及其他休閑度假設施組成。項目功能設定為“面向高端消費群體以度假類型為主體的原生态、高檔次、高品位的,以小型私屬高端度假酒店進行運營,面向酒店遊客少量休閑觀光活動的旅遊娛樂用島”。項目總投資3.5億元,項目占島面積18997平方米,預計投産日期為2020年10月。

上述東鑼島定位提到“借鑒馬爾代夫發展經驗”,該項目的具體内容也即帶有借鑒馬爾代夫模式的意思。

在李飛看來,并不建議東鑼島建酒店,而是可以考慮高端帳篷,打中國富人的主意,引入高端IP,不做大衆化景區。因為東鑼島的島嶼面積較小,應該把可建設用地用于經營業态,且酒店這種重資産業态,投資大回報慢。不過他同時也認為,如果政策法規允許,能夠建成可售産權酒店會更好。

他表示,核心問題還是“定位” ,東鑼島做精品高端,對标馬爾代夫是一條路。但他認為有兩個問題,大環境方面,三亞的酒店業極為發達,幾大灣區選擇多、體驗好,且成本較低,相比海島酒店來說,優勢明顯;反之,海島酒店劣勢明顯,造價高、成本高,交通區位有劣勢,沒有規模效應,知名度低等。

而小環境方面,馬爾代夫的特色在于“水屋”酒店,海島酒店難有明顯特色,且環保政策與台風問題都不允許建“水屋”或類似業态。加上東鑼島的自然資源與景觀資源相對匮乏,還是要通過富有創造性的主題景觀造型和地标式建築來提升觀賞性,這就要做好投入産出的财務測算模式了。

天時、地利、人和三者都缺?

東鑼島的自然資源等條件确實不夠優質。

東鑼島的地貌屬砂礫岩丘陵型島,其東、南、西三面海岸陡峭,北部地形相對平緩,地形中間高四周低,陸地面積小,海岸線至山頂坡度較大,加上熱帶海洋性季風氣候影響,雨季的大量降水容易造成嚴重的水土流失,海島的生态環境相對脆弱。

李飛認為,東鑼島地處西線,目前沒有合适的碼頭對接,有了碼頭後,位置也比較偏,而三亞目前熱門旅遊目的地基本上就是從海棠灣到南山之間的沿海旅遊動線,東鑼島附近的大小洞天作為第一個5A景區,目前也是舉步維艱,何況東鑼島的陸基要更遠。而從海洋季風、海浪、水質等情況來綜合判斷,資源的優勢基本上難以找到。加上東鑼島面積小,平地少,沙灘少,無防風港和放浪堤等硬件條件,都是劣勢。

他還認為,東鑼島的先天條件的确不好,但也可以對症下藥,硬件問題可以通過技術手段與投資建設來解決,但難點在于建設指标的多少、合法合規的資源多少可以用于開發利用?

從需求來講,海島可建設利用面積肯定越大越好,比如可以考慮類似階梯固化水土的方式來解決,就是把全島建成類似梯田的感覺,每一層的面積就近可能擴大,這樣就能夠解決水土流失和建設基礎的問題,但要看環保督察是否允許。

東鑼島的可建設利用面積确實不多,這或也是其填海造陸的緣由之一,但後被禁止。

根據《三亞東鑼島保護和利用規劃》(2011 年 9 月)的說法,東鑼島遠離大陸,面積較小,環境相對封閉,物種多樣性低,生态系統脆弱,穩定性較差。結合東鑼島地形地貌特征、自然生态及已開發利用情況,遵循保護和改善生态環境,促進海島健康開發、可持續利用的原則,将東鑼島劃分出保護區和開發利用區。保護區總面積 9.8092公頃,其中岸線以上面積 5.2046 公頃,占海島總面積 50.4%,潮間帶面積 4.6046 公頃,開發區域總面積 5.1197 公頃。其中,東鑼島保護區域劃分沙灘保護區域、岸線保護區域、特殊保護區域和植被保護區域四種類型。在保護對象不受破壞的情況下,可建設景觀道路,适度開展旅遊觀光活動。

同時,東鑼島的近海自然條件也不夠好。

除了北部海岸線為沙灘帶,東鑼島其他三個方向的海岸線均由散亂分布的裸露岩石組成。且其海岸的沙灘在水動力的作用下變化有較明顯的季節性。

李飛認為,一般來說,海南的海島都是三面岩石灘塗,一面沙灘的形态,可以考慮把三面岩石灘塗加以設計和創造,變廢為寶,做成景觀,打造特色,通過擺放、塗鴉、建築、雕塑等等方式,提升景觀性。

針對東鑼島的自然條件,全球華人島主聯盟發起人林東認為,海島中間高、四周低,比較難開發,可用平地較少,加上現在不能填海,相關審批很難。同時,東鑼島要建避風港比較困難,台風防護是個問題,而海島島嶼多為東南風,北向沙灘也相對不好。

此外,東鑼島若要發展起來,光有高端酒店供給并不夠,還需要一些特色的遊樂、休閑度假體驗産品内容。而東鑼島并無什麼突出的文化資源,隻能在海島的非文化體驗産品方面多想想辦法。

但綜合上述東鑼島的自然條件及環保督查環境等來看,其島内的遊樂業态、近海遊樂業态的開發打造都較為受限。而如果嘗試與其他海島進行業态串聯協同,也就蜈支洲島的業态内容供給較為突出,但兩者距離不算近,且存在一定競争關系,加上蜈支洲島已是綜合業态的供給,彼此互補互促的可能性較小。

綜上這些更多的屬于“地利”範疇。

李飛表示,一個海島的成功與否,還要看天時、人和。

天時,海島旅遊開發至今大約20年時間,已經過了摸石頭過河的階段,模式已經趨近成熟,且市場中,同業競争品牌已經具備一定規模。新海島品牌的打造,需考慮彎道超車,這要求在投資與定位,理念與策劃,産品與運營等方面 ,有超出常态的超前方式和方法,這個比較難。

人和,一個旅遊項目,人的因素至關重要,有了好的區位,更要有到位和充足的投資,最後加上優秀的策劃與運營團隊,才有一定的可能性。

“看目前,東鑼島的這三條,貌似都不具備。”李飛說,地理區位、自然資源、政策法規、投資回報模式、有可行性的策劃定位方案、超一流的運營團隊,都是問題,還不好解決,最重要的應該是先天條件和人員團隊的制約因素。

除了這些制約因素,東鑼島有哪些優勢?

他認為,東鑼島當前面臨的開發建設手續與法規的限制以及空白點可能比較多,接下來要把環保生态放在第一位;策劃先行、定位準确、運營專業,這三點必須保證。此外,投資到位,最好有投資溢出的準備,通俗點說,就是用錢砸出一個精品海島,實現在某一個方面的彎道超車。

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